Estudio YoungEjecución de expensas e hipotecas
Usted tiene un título ejecutivo. El deudor tiene un inmueble. Todo lo demás es velocidad procesal — y es exactamente lo que vendemos.
Ejecuciones de expensas para consorcios y ejecuciones hipotecarias para acreedores privados, en CABA y Provincia de Buenos Aires. Del certificado de deuda o el mutuo a la subasta — con embargo desde el primer escrito y convenios que cobran antes del remate.
Dos títulos, un mismo método
| Ejecución de expensas | Ejecución hipotecaria | |
|---|---|---|
| Quién nos contrata | Consorcios, administraciones, countries y barrios (expensas comunes). | Acreedores privados: mutuos entre particulares, saldo de precio de venta, inversores con garantía real. |
| El título | Certificado de deuda de expensas expedido conforme al reglamento: título ejecutivo. | Escritura de hipoteca + mutuo. Vía ejecutiva especial; extrajudicial (Ley 24.441) si se pactó. |
| Defensas del deudor | Tasadas y limitadas: pago documentado, inhabilidad de título. No se discute la administración en el ejecutivo. | Limitadas: pago, prescripción, inhabilidad. No se reabre el negocio de fondo. |
| La garantía | El crédito por expensas persigue al inmueble: las expensas son obligación propter rem — el nuevo dueño responde. | El inmueble hipotecado responde con privilegio; la afectación de vivienda posterior no es oponible al crédito anterior. |
| Final del camino | Sentencia de remate y subasta — o convenio homologado antes. | Subasta judicial (o ejecución extrajudicial 24.441 pactada) — o refinanciación garantizada. |
El ciclo completo del crédito
1. Origen (preventivo)
Redactamos el mutuo hipotecario o auditamos el certificado de deuda ANTES de ejecutar: mora automática, intereses bien pactados, domicilios constituidos, título sin defectos. La ejecución rápida se escribe el día que nace el crédito.
2. Intimaciónsemanas 1 a 2
Carta documento con liquidación precisa. En expensas, abre la puerta al convenio; en hipotecas, constituye el escenario de la ejecución.
3. Demanda ejecutiva con embargomes 1 a 2
Se pide el embargo en el primer escrito. Un deudor embargado negocia distinto: el convenio homologado con garantía suele llegar acá.
4. Sentencia de rematemeses 6 a 12
Las excepciones del deudor son tasadas; las contestamos en serie porque las conocemos todas. La sentencia ordena llevar la ejecución adelante.
5. Subasta y cobro3 a 6 meses adicionales
Tasación, edictos, remate y liquidación: capital, intereses y costas. Acompañamos hasta la percepción efectiva — no hasta la sentencia.
Conocemos las defensas del deudor — por eso nuestras ejecuciones no se traban
- “Nulidad del certificado”: la defensa favorita en expensas. Auditamos el certificado y el reglamento antes de demandar; el título entra al juzgado blindado.
- “Es mi vivienda única”: la afectación de vivienda (art. 244 CCCN) no es oponible a expensas (obligación del inmueble) ni a créditos anteriores a la afectación. Se lo explicamos al deudor antes de que gaste en abogados: acelera el convenio.
- “Discutamos los intereses”: por eso el mutuo y la liquidación se preparan con tasas defendibles — la usura pactada es el regalo que el acreedor improvisado le hace al deudor.
- El silencio y la dilación: notificaciones bien hechas a domicilios correctos, y reinscripción de medidas antes de que caduquen (art. 37, Ley 17.801). El expediente no duerme.
Convenio antes que remate (cuando conviene)
La subasta es la herramienta, no siempre el objetivo: el mejor resultado económico suele ser el convenio homologado con garantía firmado por un deudor embargado. Cobra antes, sin costos de remate, y con ejecutabilidad inmediata si incumple. Le decimos cuál escenario maximiza su recupero — no el que genera más honorarios.
Preguntas frecuentes
Con título en regla y deudor localizable: sentencia de remate en 6 a 12 meses y subasta en 3 a 6 más. Muchos casos cobran antes por convenio.
En expensas, no: la deuda sigue al inmueble. En hipotecas, la afectación de vivienda posterior al crédito no es oponible.
Sí: su hipoteca por saldo de precio se ejecuta por la misma vía ejecutiva especial. Y si está por vender financiado, redactamos el mutuo y la hipoteca para que un eventual incumplimiento se ejecute sin sorpresas.
La liquidación final incluye capital, intereses pactados (dentro de los límites jurisprudenciales) y costas — que en la ejecución paga el deudor condenado.
Sí: tablero de morosidad por edificio, protocolo 30/60/90 y reporting mensual a la administración.
¿Por qué Estudio Young?
- Ciclo completo: del mutuo bien redactado (o el certificado blindado) a la percepción efectiva post-subasta. No entregamos sentencias: entregamos cobros.
- Embargo en el primer escrito: la cautelar temprana es la mitad de la negociación.
- Conocemos al deudor: sus defensas, sus tiempos y sus incentivos. Por eso nuestros convenios se firman y nuestras subastas no se suspenden.
- Honestidad económica: si el convenio le conviene más que el remate, se lo decimos con números.
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